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부동산 투자 게시판

호주 부동산 투자1

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작성자 최고관리자
댓글 0건 조회 106회 작성일 20-04-08 09:16

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부동산 투자, 어쩜 생각하면 할수록, 경험하면 할수록 쉽지 않다는 것을 느낄 수 있을 것 입니다. 흔히 말하는 좋은지역, 좋은학군 그리고 접근성이 용이한 편리한 교통이 함께 하는 곳에 투자하면 좋은 투자의 결과를 가질 것으로 쉽게 생각하고 있지만 현실은 부동산 투자자의 대부분은 실패 또는 자신의 목표를 달성하지 못하고 있습니다.

이유중 한나로 자신이 듣고 행동으로 옮길 시간에는 이미 다른사람들도 알고 있을 가능성이 있으며 더 더욱 전문적인 투자자는 이미알고 행동으로 옮긴 이후가 될 것이라는 사실도 간과할 수 없기 때문입니다.

사업을 시작하는 사람들의 50% 이상이 3년내 폐업 내지는 매매하듯 부동산에 투자한 구매자중 약 50%가 처음 5년내 매각하며 나머지 중 90%가 자신이 스스로 만족할 수 밖에 없는 수준에 머물고 있다고 합니다.

통계에 따르면 실제로 많은 호주인들이 부동산에 효과적으로 투자하는 방법을 모르고 있다고 합니다. 따라서 투자의 목적을 달성하고 좀 더 효과적인 결과를 갖기위해서는 다른사람의 지식과 경험을 발품을 팔아 배워야 합니다.

얼마전 호주의 신문사에서 발표한 호주 부자순위 200위중 유독 부동산 투자 또는 관련업종의 종사자가 많은 이유는 부동산은 그만큼 부를 창출하는 원동력이 될 수 있음을 증명합니다. 물론 이러한 사람들의 특징은 남들이 볼 수 없는 그리고 단점을 장점으로 변화시킬 수 있는 능력이 있다하지만 개인적으로 생각하는 그들의 성공비결은 철저히 분석하고 결정에 대한 행동은 단호하게 빠르게 진행했음을 알 수 있습니다. 부동산에 투자하기를 원하지만 과연 내가 할 수 있는가? 또는 진정 부동산에 투자할 가치가 있는가? 를 생각하며 주저하는 투자자는 결코 성공할 수 없습니다.

과거부터 현재까지 그리고 미래에도 부동산의 안전성과 부의 창출가능성은 변함이 없을 것 입니다. 결과적으로 호주의 수도에 위치한 투자대상 부동산을 통해 부를창출할 수 있음은 증명되었습니다. 물론 철저한 분석과 위치선정 그리고 변화하는 선호도등을 알아야 하지만 부동산 투자자산은 타 투자대상보다 성장률 및 수익율이 높은것으로 확인되고 있습니다.

주택가격의 상승요인으로 정부의 정책과 이로인한 인프라 건설의 결과로인한 직업창출과 인구의 증가가 주택가격 상승원인 이라면 호주의 부동산시장은 안전하고 확실합니다. 현재에도 인구증가로 인해 2030년 까지 약 620,000 가구의 주택이 필요하다는 보고결과 는 수요증가와 필요성에 의해 주택가격상승의 주된 원인이 되기도 합니다.

왜 부동산 투자를 선호할까?
부동산은 환금성이 떨어지는 반면 다른 투자종목에 비해 비교적 안전하며 레버리지를 이용할 수 있다는 장점을 가지고 있습니다. 안전성과 레버리지 효과는 호주인들에게는 뚜렷한 장점으로 부동산 투자를 선호하는 이유가 되기도 합니다. 

주식투자는 매력적인 장기수익률을 얻을 수 있지만 전문적인 지식의 필요성과 변동성이 높고 예측할 수 없는 시장상황에 즉각 대처하기 힘든상황 등으로 일반투자자에게는 적합하지 않은 투자방법일 수 있습니다.

Term deposit 저축 예금 계좌에 투자하면 편안하고 상대적으로 위험이 적지만 투자의 효과를 만들기에는 만족할 수 없는 최소한의 이율이 보장됩니다.

투자 여정의 3 단계
부동산 투자를 통해 부를 쌓는 3 단계를 이해하는 것이 중요합니다.
1. 축적 단계 :
이 단계는 일반적으로 10 – 15 년 동안 고성장 “투자 등급” 속성 포트폴리오를 구축하는 단계입니다.
2. 통합 단계 :
통합 단계는 자산에 대한 부채를 서서히 감소시키는 단계로, 가장 필요할 때 현금흐름을 반대로 증가시킵니다.
3. 라이프 스타일 단계 :
이 단계는 처음 3 단계에서 생산 한 현금 인출기에서 생활하는 것을 즐기는 것입니다.

부동산 투자의 장, 단점
부동산 투자는 다른 투자형태와 비교하여 재산을 증식시키기에 안전하고 입증 된 방법입니다.

장점 :
• 강력한 역사적 성과 :
주거용 부동산은 지난 20 년 동안 주식을 포함한 다른 모든 투자유형 보다 투자의 효과가 뛰어났습니다.
• 통제 :
투자부동산은 그에 대한 수익을 직접 통제 할 수 있다는 잇점을 제공 합니다. 주요 이점 중 하나는 의사결정을 대
                기업이나 펀드 매니저에게 맡기는 대신 자신이 직접 자산을 관리 할 수 있다는 것입니다.  즉, 빠른 자본 성장을
                위한 방법 중 하나로 부동산을 구매할 수 있습니다. 재산이 좋은 수익을 창출하지 못하는 경우, 리노베이션 또는
                가구를 추가하여 세입자에게 더 바람직하게 가치를 부여 할 수 있습니다.
• 활용 :
자산에 대한 특별한 점 중 하나는 은행이 자산 가치의 최대 80 %를 대출하여 다른 사람의 돈을 사용하여 더 많은
                양의 투자를 구매할 수 있다는 것입니다.
• 세금 우위 :
투자 자산은 감가 상각비와 네거티브기어링 가능성을 포함하여 세금절약을 제공합니다.
• 보안 :
주택이 회사 나 주식과 같이“파산”하지 않았다는 것입니다.
이는 부분적으로 주택 시장의 규모와 재산을 소유한 사람들의 70 % 미만이 투자자가 아니라는 사실 때문입니다.
                소유자 점유자입니다.  주거 시장은 투자자가 지배하지 않는 유일한 투자 시장이며, 이는 내장 된 안전망을 제공
                합니다.
• 소득 :
귀하가 부동산에서받는 임대 소득으로 주택 담보 대출에 대한이자를 지불함으로써 레버리지의 혜택을 얻을 수
                있습니다.
• 최악의 구매
최악의 시간에 최악의 재산을 사더라도, 앞으로 몇 년 동안 가치가 계속 상승 할 가능성이 있습니다. 역사는 부동
                산이 시간이 지남에 따라 가장 관대 한 자산 일 수 있음을 증명했습니다. 여러 해에 걸쳐 투자 재산을 보유 할
                준비가되어 있으면 가치가 상승 할 수밖에 없습니다.

단점 :
• 높은 진입 비용 :
부동산 가격이 지속적으로 상승함에 따라 지속적으로 시장에 진입하기가 점점 더 어려워지고 있습니다. 이러한
                높은 진입비용은 많은 투자자에게서 기회를 빼앗고 있으며 다른 투자형태보다 상대적으로 높은 시작 비용을
                필요로 합니다.
• 다각화 부족 :
진입 비용이 높기 때문에 투자자가 모든 계란을 한 바구니에 담는 것이 일반적입니다. 시장의 급격한 변화 또는
                투자가 예상대로 수행되지 않으면 다각화 부족은 곧 위험으로 직면하고 있습니다. 물론 이에 대한 답은 시장이
                변할 때 가치가 크게 변동하지 않는 올바른 유형의 부동산을 소유하는 것입니다.
• 지속적인 비용 및 추가 비용 :
투자 재산은 보험비용, 각종 관련세금, 모기지상환, 유지보수, 개조 등과 같은 지속적인 비용을 부담합니다.
                이러한 비용은 정기적이거나 예상치 못한 놀라운 일이 될 수 있습니다. 고성장 부동산을 소유하고있는 경우,
                초기에는 임대 소득이 귀하의 비용을 완전히 충당하지 못할 수 있습니다.
많은 투자자들이 저축에서이 마이너스 현금 흐름을 채우는 반면, 정통한 투자자는 네거티브기어링 제도를 통한
                이익을 추구합니다.
• 임차인 문제 :
최고의 부동산 관리자가 귀하의 부동산을 관리하더라도 특별한 보험이나 이에대한 현금흐름 대비가 없다면
                임차인 문제 또는 임대 기간의 문제가 큰 어려움으로 남아있을 수 있습니다.
• 재산의 비유동적
  판매하는 데 시간이 걸리며 집의 한 부분만 팔아 현금으로 전환 할 수는 없습니다.
• 주의 :
금리 변동이나 예상치 못한 일이 항상 투자자를 어렵게 할 수 있습니다.

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